5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代已过 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤.65％。与此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的(de)务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤股股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的(de)首季十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的(de)质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话，或(huò)许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地(dì)去(qù)持续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实(shí)整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的(de)资金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能会出现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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